大切な資産である土地が将来も価値あるものとしてあり続けるのが難しくなってきたこの時代、オーナー様ご自身にとってもご家族にとっても土地活用は大きな関心ごとであると思います。

持ち続けることに価値はない!?

「土地神話」が崩壊し、土地の資産性が下がっています。逆に保有していても値段が下がり続ける可能性もあります。
一方で、土地を持っていることだけで発生する「負担」もあります。固定資産税や都市計画税、将来的には相続税の可能性もあります。
土地は「持っている」だけでは資産とはなりません。むしろ負担となる可能性すらあります。活用が難しいと思えば、売却して現金化し、その現金の使途をあらためて検討する姿勢も必要になります。その意味で、「売却」も立派な活用法の一つです。

売却で得た資金を有効に使えば、その後の収入や支出の改善につなげることができます。

• 借入の返済
  借入を返済することで、その後の利子負担がなくなります。
• 金融資産の購入
  株式や外貨建て資産の購入で、ポートフォリオ全体での収益を高めることも可能です。
• 他の不動産の購入
  売却で得た資金で、「今までよりも立地のいい不動産を買う」ことも可能です。
  「子供が独立したので、多少狭くなっても構わないから都心近くに住みたい」あるいは
  「自己資金を加えて同じ広さの土地を都心近くに買いたい」
  「立地のいい土地を買って、収益性の高い活用をしたい」

といったことが実現できます。

これからの土地活用、不動産流動化のススメ

近年、土地価格は極一部の恵まれた地域を除き下落を続けており、当然公示価格も毎年下落しています。土地価格が下落すれば、同時に土地の保有コストも減少するものと思われがちですが、現実はその逆で、保有コストは増大しています。

平成元年に制定された、「土地基本法」により固定資産税の評価額は、一気に地価公示額の70％まで跳ね上がりました。その負担を軽減する経過措置として、現在は本来の負担額（評価額に対して1.4％）の1/2程度に押さえられていますが、今後も段階的に本来の負担額まで引き上げられていくことになっています。

つまり固定資産税は少しづつ増え、土地価格（評価額）が下落しても、保有コストは確実に上昇していくのです。

過去においては、土地の問題は、「土地の値上がり」によってすべて解決されてきました。固定資産税･相続税問題も、常に過去より土地が高く売れたことで、保有コストは問題ではなく、いかに土地の「所有」を守っていくのかを考えておけばよかったのです。

しかし、これからは違います。長期にわたって眠らせていた土地も、土地オーナー様にとってはますます重い負担となっていきます。

そこで考えたいのが、有効な土地利用による保有コストの大幅な削減です。そのポイントは、 土地活用における発想の転換、多様化、複合活用の方向での検討です。

顧客のニーズが、著しく変化するこの時代たとえば、従来の古いアパート・マンションの経営がすべての土地に有効なわけではありません。立地状況によっては、家賃収入が得られず、経営が成り立たない場合もあります。駅から遠いなど利用価値の低い土地は、住宅地に転換して売却する。すでに古いアパートなどがある場合は建替えまたは建物ごと売却し、条件のよい土地を購入するなど、思い切った資産の整理、統合、組換えを進める必要もあるのです。

だからこそ、正しい土地評価が重要になってきます。

南栄開発は、土地のプロとして年間約300件以上もの土地活用のご提案を行っています。
土地の価値を十分に調査した上で、あなたの土地活用の目的に合わせて最適な土地活用方法をご提案いたします。

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